Selbst ein Wohnprojekt initiieren

Utting, 05.09.2024 (lifePR) – Sie haben im vorgesehenen Zeitraum kein passendes Wohnprojekt gefunden oder wollen mit vertrauten Menschen aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis zusammenleben? Dann müssen Sie die Sache selbst in die Hand nehmen. Für die Realisierung eines solchen Projektes sind vier Schritte essentiell:

Die Gruppenbildung: Finden Sie im Freundes- und Bekanntenkreis nicht genügend Interessierte, können Sie auf den oben genannten Plattformen, über Kleinanzeigen oder bei Veranstaltungen zum Thema wie Fachvorträgen oder kommunalen Projekttagen nach weiteren Mitstreitern suchen. Entsprechende Termine finden Sie bei trias, FORUM, auf der Seite „Zuhause im Alter“ des Familienministeriums und in der Lokalpresse. Ist die Gruppe vollständig, gilt es aus den verschiedenen Wünschen und Vorstellungen ein gemeinsames Ziel zu formen, Aufgaben zu verteilen und Strategien zur Entscheidungsfindung festzulegen. Dabei kann die Unterstützung durch eine externe Mediation hilfreich sein.

Die Wahl einer Rechtsform: Wenn eine Gruppe eine Immobilie kaufen oder gemeinsam anmieten und sich selbst verwalten will sowie Bankkredite aufnehmen möchte, muss eine juristische Person gegründet werden. Welche die beste Wahl ist, hängt vom Modell des künftigen Wohnprojektes ab. Soll es allen Mitbewohnerinnen und Mitbewohnern gemeinsam gehören, bietet sich die Kleingenossenschaft mit den höchsten Mitspracherechten an oder eine Projekt-GmbH im Verbund des Mietersyndikats. Einzeleigentum wird dagegen am besten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet. Wird die Immobilie gemeinsam über einen Generalmietvertrag angemietet, eignen sich die Rechtsformen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder Verein zur Organisation der Selbstverwaltung.

Suchkriterien für ein Gebäude oder Grundstück: In der Gruppe muss zunächst die Mindestgröße der einzelnen Wohnungen oder im Fall einer WG der Zimmer sowie der Gemeinschaftsflächen und der bevorzugte Standort festgelegt werden. Alle Mitglieder müssen klären und sich einigen, ob es ein bezugsfertiges Haus, ein renovierungsbedürftiges Gebäude oder ein Neubau sein soll. Bei Altbauten mit Sanierungsbedarf sollte unbedingt eine Sachverständige oder ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um die Machbarkeit und den Kostenaufwand abzuklären. Käme eine bestehende Immobilie nur in Frage, wenn sie durch Anbau oder Aufstockung erweitert werden könnte, muss das Baurecht geprüft werden. Meistens sind hier die Hausgrößen in der Nachbarschaft maßgeblich. Neben der Suche auf dem freien Markt ist das sogenannte „Konzeptverfahren“ für Projekte gemeinschaftlichen Wohnens besonders interessant. Dabei vergeben Kommunen oder kirchliche Träger Grundstücke und Gebäude nicht nach dem Prinzip des Höchstbietenden, sondern nach dem Verwendungskonzept der Interessenten, das einen Beitrag zur sozial-gesellschaftlichen Entwicklung des Wohnumfelds leisten soll. Nicht selten kommen so auch größere Objekte wie leerstehende Gemeindehäuser, Schulen, Krankenhäuser oder Kasernen auf den Markt. Sie werden beim Konzeptverfahren entweder zum Festpreis oder im Erbbaurecht mit einer Laufzeit von meist 99 Jahren vergeben.

Finanzierungsplan: Vor der Entscheidung, wie das gemeinschaftliche Wohnen in die Tat umgesetzt werden soll, steht natürlich der Kassensturz aller Beteiligten. Wenn jeweils individuelles Eigentum erworben werden soll, unterscheidet sich das nicht vom Kauf einer ‚normalen‘ Immobilie. Neben dem Wohnungspreis darf man dabei die Gesamtkosten nicht aus dem Blick verlieren. Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und eventuelle Maklergebühren summieren sich auf etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises, die in der Regel selbst finanziert werden müssen.

Wieviel Eigenkapital ansonsten nötig ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab etwa der verbliebenen Lebensarbeitszeit. Deshalb ist es immer ratsam, ein solches Projekt frühzeitig und nicht erst nach dem Ende der Berufstätigkeit anzugehen. Bei einem geplanten Gemeinschaftseigentum gilt ein Richtwert von 25 bis 40 Prozent Eigenkapital. Abgesehen von möglichen Fördermitteln muss der Rest über Bankdarlehen finanziert werden. Besonders sozialpolitisch engagierte Geldinstitute wie die UmweltBank, die GLS Bank oder die DKB sind solchen Projekten gegenüber aufgeschlossen und bieten über die Finanzierung hinaus Beratungsleistungen während der gesamten Planung und Realisierung an. Entscheidend für die Machbarkeit wird sein, ob die künftigen Wohnkosten mit Zins- und Tilgungsaufwendungen sowie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten dauerhaft – also auch nach der Berufstätigkeit – bezahlbar sein werden. Ist dies nicht der Fall, muss der Traum jedoch nicht gleich ad acta gelegt werden. Eine mögliche Alternative könnte sein, sich Investoren aus der Wohnungswirtschaft wie Genossenschaften, kommunale Baugesellschaften oder Wohlfahrtsverbände mit ins Boot zu holen. Beim FORUM gemeinschaftliches Wohnen findet man dafür Beispiele und – wie zu allen Aspekten alternativer Wohnprojekte – fundiertes Informationsmaterial.

Förderung: Für das gemeinschaftliche Wohnen im Alter können unterschiedliche Fördertöpfe angezapft werden, etwa für den Ersterwerb von Eigentum unterhalb gewisser Einkommensgrenzen, ressourcenschonendes und barrierefreies Bauen, energieeffizientes Bauen oder Sanieren, Städtebauförderung, Denkmalschutz oder sozialer Wohnungsbau. In allen Bundesländern, Städten und Kommunen gibt es hier unterschiedliche Förderrichtlinien. Bayern etwa zahlt über das Programm „Selbstbestimmt Leben im Alter – SeLA“ bis zu 40.000 Euro über zwei Jahre für die Ausstattung von Gemeinschaftsräumen und die Begleitung des Projekts durch eine Fachkraft oder externe Beratungsleistungen. Leicht zu Missverständnissen kann es beim Bundesprogramm „Mehrgenerationenhaus. Miteinander – Füreinander“ kommen. Damit werden Begegnungsstätten mit einem vielfältigen sozialpolitischen Angebot gefördert. Zur Abgrenzung von solchen Sozialstützpunkten spricht man heute bei generationsübergreifenden Wohnprojekten vom Mehrgenerationenwohnen. Einen Gesamtüberblick bieten die bundesweite Fördermitteldatenbank foerderdata (foerderdata.de), die Förderdatenbank des Bundes, der Länder und der EU (foerderdatenbank.de) sowie die WIN-Förderdatenbank (win.fgw-ev.de).

Neben den staatlichen Förderprogrammen gibt es noch eine Vielzahl von Stiftungen, die sich in dem Bereich engagieren. So erhielten Projekte aus dem Modellprogramm „Gemeinschaftlich Wohnen, selbstbestimmt leben“ Mittel der Hermann-Reemtsma-Stiftung, Stiftung Deutsche Klassenlotterie, Skala-Stiftung, Stiftung Deutsches Hilfswerk sowie Stiftungsdarlehen etwa der trias. Allerdings gestaltet sich die Suche nach einem solchen potentiellen Unterstützer nicht ganz einfach. Auf der Seite Stiftungssuche.de sowie manchen Stiftungsverzeichnissen der Bundesländer etwa Bayern, Hessen und Hamburg findet man immerhin unter dem Stichwort „wohnen“ viele in diesem Bereich engagierte Stiftungen. 

Quellen:

• Bundesministerium für Familien, Senioren, Frauen und Jugend
• Bundesamt für Familie und zivilgesellschaftliche Aufgaben BAFzA
• Bayerisches Staatsministerium für Familie, Arbeit und Soziales: „Zu Hause daheim. Beispiele für selbstbestimmtes Wohnen im Alter“
• Zuhause im Alter
• „Raus aus der Nische – rein in den Markt! Ein Plädoyer für das Produkt „gemeinschaftliches Wohnen““ Herausgegeben von Schader Stiftung und Stiftung trias
• FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e.V.
• WIN für Gemeinschaftliches Wohnen
• Stiftung trias
• Niedersachsenbüro Neues Wohnen im Alter
• zukunft-pflegebauernhof.de
• Green Care – Soziale Angebote auf dem Bauernhof. Landwirtschaftskammer Schleswig-Holstein lksh.de
• Orte voller Leben! Begleitung von Projekten für ein besseres Zusammenleben. Für werdende Landgemeinschaften und Projekte in der Sozialen Landwirtschaft. ortevollerleben.de
• Stiftung Pusch – Pflegebauernhof – Bauernhof Wohngemeinschaft
• Bayerische Landesanstalt für Landwirtschaft – Arbeitsgruppe: Senioren auf dem Bauernhof im Rahmen der Sozialen Landwirtschaft
• de
• Pflegedienst Natürlich GmbH
• de
• wohnen-im-alter.de
• de
• maro-genossenschaft.de

Den kompletten biallo.de Ratgeber zu diesem Thema gibt es hier: https://biallo.link/m0e0edi8/